随着中国经济的高速增长和工业化进程的加快，城市化进程的速度也越来越快。国内的一些重要城市，如广州、成都、西安、青岛、济南、昆明、沈阳、南京、杭州长春等城市都在修改原有的城市规划，在不断地进行旧城改造的同时，也在积极地扩大城市的范围。城市的开发建设具有广阔的发展前景。
在社会主义市场经济体制下，城市的开发建设必须要有新的思路，即必须改变由政府行政手段主导的城市开发建设模式，以经营的思维来推动城市建设。经营就是如何运用可支配的资源来取得最大化的收益。企业经营是指企业如何运用可支配的资源来取得最大的收益。城市拥有大量的可取得收益的资源，因此，同企业经营一样，城市同样需要经营，将可动用的资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，最大限度地盘活存量、引进增量，实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，促进城市的自我积累和自我发展。
城市经营的主体只能是政府，但政府是一个提供公共服务的机构，它虽然拥有资源并可决定资源的配置方式以及在宏观上调控资源的配置，但不能直接去配置城市资源。因此，城市经营必须借助于企业和市场的力量，由企业和市场在政府的指导下，具体配置和运作城市资源，这就是城市运营。而城市运营的主体则是城市运营商，它们是直接配置和运作城市资源的主体。
“城市运营商”概念的提出始于2002年9月底，当时依托“2003中国城市土地运营博览会”的主题形成中国(深圳)十大城市运营商推介策划案。10月下旬，国土资源部办公厅颁发的78号文件中，首先明确提出“城市运营”的概念。10月28日，正式推出“中国(深圳)十大城市运营商CL—IS02002认证体系”，并率先公布深圳地区31家城市运营商候选名单。10月31日，报刊、网络等深圳媒体启动社会投票活动，评选深圳十大城市运营商。11月18日，在深圳举办“中国(深圳)十大城市运营商专题报告会”。2003年3月，《青岛日报》等全国十多家权威城市媒体相继启动各地城市运营商宣传活动。
当然，31家候选企业乃至被评选的十大城市运营商，还不能说是名副其实的“城市运营商”，只能说是“城市运营”中的领先者，正在向城市运营商的方向发展和打造自己。如深圳的沙河世纪村的“造村计划”、南山商业文化中心区的整体规划、横岗的新城镇地产模式，万科在全国铺开的四季花园城系列(造镇计划)，招商局的“滨海模式”，等等，这样的项目开发为城市运营提供了典型的案例，这些开发商也因此初具城市运营商的雏形。
因此，城市运营商不同于已有的房地产开发公司或市政建设公司，它不只是单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设，而是集城市发展策划和规划、土地大规模成片开发、房地产开发、城市基础设施建设和运营于一体的城市建设综合开发企业。它直接参与市政府的城市规划，甚至详细确定城市一些区域的土地利用规划，然后直接承揽已经由市政府规划好的土地，对其进行直接投资或吸引一些其他的投资者进行投资，共同开发按规划要求利用的土地。通过对已经规划好土地的成片开发，城市运营商的最终产品就是建设一座符合市政规划要求的新城区或新城区的有机组成部分。因此，在这样的城市建设模式中，政府提供的主要是城市建设所用的土地资源，而不是城市建设所需的投资，资金筹集和投入则主要由城市运营商来承担，它通过直接投资或招商引资来提供城市建设的资金以促进城市的开发建设。
(一)作为城市运营商，它必须具有以下条件或能力
1．有一定的政府背景或与政府有着良好的合作关系城市运营商创造的是新的城区，它必须要有土地，同时还要按照城市规划的要求来开发土地。而政府是土地的所有者，城市的规划者或规划的最终批准者，它是城市运营商的基本客户。因此，作为实现政府城市规划意图的城市运营商，必须要与政府具有良好的关系，甚至有一定的政府背景。这样，才能取得作为城市运营商进行经营的最基本的资源——土地。
2．可提供种类繁多、具有个性的建筑产品、物业服务，如各种楼盘、市政基础设施、物业管理服务等。它们不仅作为居住空间的硬件物品或服务，更为重要的是它们提供的已经是城市生活的公共空间。
3．具有前瞻性的预测力。研究城市发展的战略定位．把握城市未来发展的方向，进而配合市政府进行城市建设的总体规划，尤其是城市不同区域以及市内小区开发建设的详细策划和规划。这些策划和规划不仅改变城市的形态，而且直接影响到市民的生活，进而给城市的发展历史注入新的内容。
4．具有雄厚的资金实力和较强的融资能力。城市运营商所进行的城市综合开发是一种资金密集型的生产经营活动，它需要巨额的资金投入，因此，城市运营商必须要有雄厚的资金实力。但这些资金只是作为城市运营商经营的基础，只能是投人资金的一部分，其余的主要部分则要通过融资筹集。这就要求城市运营商必须要有强大的融资能力，有着良好的信用基础，能够得到银行或其他有关金融机构的资金支持。
(二)在面临巨大的发展机遇和良好的市场前景的同时，城市运营商必须要注意规避以下风险
1．产业风险。城市运营不仅是简单的房地产开发。房地产开发只是盖一座房子，卖出去即为完成一个项目。但城市运营则不同，运营商是否能取得成功，它要受到城市规划的制约，如城区功能、产业集群的选择等。规划正确且投资者能够成功地将规划变为现实，才能使城市运营商的投资取得预期的回报。相反，若规划失误，投资回报必受影响。因此，城市运营商首先就面临着来自城市规划合理与否的风险。就是规划正确，投资也按照规划要求进行土地开发和市政建设，但还面临一个招商引资的问题。一般来说，政府是招商引资的组织者或主体，现在则由城市运营商来招商引资，这将面临信誉保证问题。进入开发区的企业需要海关、工商、环保等政府服务，城市运营商怎样与政府协商，保证这些服务的到位都将遇到问题。
2．财务风险。城市运营商进行大规模的土地成片开发，必须要付出巨额的资金投入。首先，要从政府手中取得来自一级市场的土地开发权，不管是市场竞价还是协议转让，都需要付出巨额的资金，即使不付清全部资金，未来的资金支付仍然是运营商的一笔巨额费用，只不过是支付的时间差异问题；其次，将土地变成可供房地产商进行二级开发的土地，必须进行大规模的基础设施建设，这又需要大规模的投入。这两笔费用对于开发商来说是巨大的。同时，城市运营商还要参与一部分土地的二级开发，这又需要投入相应的资金追加投入。这种大规模的资金投入，必须要解决好投入资金的来源以及资金投入后的回收和回报，这两个环节无论哪一个出了问题，都会使运营商的经营受阻。
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